Der Energieausweis -
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3. Ab wann muss ein Energieausweis vorhanden sein?

4. Wie lange gelten Energieausweise?

Energiebedarfsausweise, die im Rahmen eines Neubaus oder einer Modernisierungsmaßnahme auf Grundlage der bisher geltenden EnEV erstellt wurden, behalten ihre Gültigkeit für 10 Jahre ab Ausstellungsdatum. Die Gültigkeitsdauer von neu ausgestellten Energieausweisen aller Art – also sowohl Bedarfs- als auch Verbrauchsausweise – beträgt ebenfalls 10 Jahre.

5. Welche Energieausweisarten gibt es?

Der Energieverbrauchsausweis beschreibt die Effizienz mit der die vorhandene Energie genutzt wird. Der Energieverbrauch wird anhand der durchschnittlichen Verbrauchswerte der letzten drei aufeinander folgenden Abrechnungszeiträume (z.B. aus den Heizkostenabrechnungen) ermittelt. Im Verbrauch sind auch der Einfluss des Nutzers und der Betrieb der Anlage enthalten, so dass sich Energieeinsparungen durch Verhaltensänderungen von Nutzern oder eine Effizienzsteigerung des Anlagenbetriebes gut abbilden lassen.

Mit dem Energiebedarfsausweis wird eine Vergleichbarkeit von Gebäudehülle und Anlagentechnik hergestellt, die insbesondere auf normierten Nutzungsverhalten und Randbedingungen basiert. Der Bedarfsausweis berücksichtigt bauliche und anlagentechnische Eigenschaften wie Dämmung, Baumaterialien, Bauweise, Lüftungs- und Heizungsanlage sowie den daraus eventuell entstandenen Wärmeverlust und ergibt ein objektives Bild der energetischen Qualität des Gebäudes.

An beide Ausweisarten schließen sich Empfehlungen zur Verbesserung des energetischen Standards an. Beide können sowohl für Wohngebäude als auch für so genannte Nichtwohngebäude ausgestellt werden. Sie sagen übrigens nichts über den Energiebedarf oder -verbrauch einer konkreten Wohnung aus. Ein Energieausweis wird immer für ein Gebäude ausgestellt.
Die Kosten der beiden Ausweisarten unterscheiden sich entsprechend dem Aufwand bei der Herstellung. Der Verbrauchsausweis ist deutlich günstiger als der Bedarfsausweis.

Bis zum 30. September 2008 bestand eine generelle Wahlfreiheit zwischen Bedarfs- und Verbrauchsausweisen.
Seit dem 1. Oktober 2008 bleibt die generelle Wahlfreiheit für alle Gebäude ab fünf Wohneinheiten bzw. für jüngere Wohngebäude (ab 1978) bestehen.

Für Wohngebäude mit bis zu vier Wohneinheiten besteht ab dem 1. Oktober 2008 nur noch die Wahlfreiheit für Objekte, deren Bauantrag nach dem 1. November 1977 – dem Beginn der Gültigkeit der Ersten Wärmeschutzverordnung – gestellt wurde oder die mindestens auf das Niveau der Ersten Wärmeschutzverordnung modernisiert wurden. Das bedeutet, dass für alte, kleine sowie unsanierte Häuser ab dem 1. Oktober 2008 dann nur noch der Energiebedarfsausweis ausgestellt werden kann. Das gilt auch für Gebäude bzw. Modernisierungen an den Gebäuden, die mit öffentlichen Mitteln gefördert werden.

Bei Neubauten oder wesentlichen Änderungen am Bestandsgebäude ist immer ein bedarfsbasierter Energieausweis zu erstellen. Bitte beachten Sie in Bezug auf die Ausstellungsberechtigung, dass hierbei die landesrechtlichen Regelungen (Bauordnungen) gelten.

7. WIE IST EIN  GEBÄUDE DEFINIERT?

Nach der Energieeinsparverordnung müssen Energieausweise für Gebäude ausgestellt und der Energieverbrauch für das entsprechende Gebäude ermittelt werden. Diese Regelung ist für BRUNATA-METRONA deswegen von Bedeutung, da die übliche Abrechnungsgröße einer „Liegenschaft“ nicht identisch mit einem Gebäude sein muss.
Der Gesetzgeber interpretiert Gebäude wie folgt, dass ein baulich und eigentumsrechtlich zusammenhängendes Mehrfamilienhaus mit mehreren Hauseingängen als ein Gebäude betrachtet werden kann. Hingegen besteht eine Gebäudereihe wie eine Reihenhauszeile mit mehreren Häusern aus mehreren Gebäuden. Baugleichheit, würde aus mehreren Gebäuden noch nicht ein Gebäude machen. Der Energieausweis ist demzufolge für jedes einzelne Reihenhaus auszustellen. Vergleichbares gilt für zwei Doppelhaushälften, selbst wenn sie eine gemeinsame Heizungsanlage aufweisen sollten. Der Energieausweis ist für jede Doppelhaushälfte gesondert auszustellen. Ebenso gelten zwei Einzelhäuser, die beispielsweise nur über eine Tiefgarage oder gar nicht verbunden sind, als zwei Gebäude. Auch in diesem Fall müsste für jedes einzelne Gebäude ein separater Energieausweis ausgestellt werden.

8. WAS BEDEUTET WOHNGEBÄUDE, NICHTWOHNGEBÄUDE, ODER GEMISCHT GENUTZTE GEBÄUDE?

Der Energieausweis (und somit auch der Bestellschein) unterscheidet sich für Wohngebäude von dem eines für Nichtwohngebäude. Handelt es sich um eine „Gemischte Nutzung“ entsprechend der Energieeinsparverordnung bedeutet dies das Vorhandensein von Wohnnutzung und Nichtwohnnutzung innerhalb eines Gebäudes - vorausgesetzt, dass der jeweilige Flächenanteil mindestens 10% beträgt. Dabei werden die unterschiedlich genutzten Gebäudeteile wie eigenständige Gebäude behandelt. Entsprechend ist je ein Energieausweis für die Wohnnutzung und für die Nichtwohnnutzung auszustellen.

Als Wohnungsnutzung gilt hierbei z.B. auch eine freiberufliche und freiberufsähnliche gewerbliche Nutzungen, die der Wohnungsnutzung einschließlich des Energieverbrauchsniveaus ähnlich sind. Beispiele sind Praxisräume von Ärzten, Rechtsanwaltskanzleien, Büroräume mit dem Wohnen ähnlicher haustechnischer Ausstattung. Getrennt werden müssen solche Nutzungen innerhalb eines Wohngebäudes, die nicht wohnähnlich sind und sich zusätzlich bei der gebäudetechnischen Ausstattung wie etwa Belüftung, Klimatisierung und dergleichen wesentlich von der Wohnnutzung unterscheiden.

9. WIE VERFAHRE ICH ALS KUNDE MIT DEZENTRALER BEHEIZUNG WIE ETWA GASETAGENHEIZUNG ODER ELEKTROSPEICHERHEIZUNG?

Voraussetzung für die Erstellung der Verbrauchsausweise ist, dass die Energieverbrauchsdaten über drei Abrechnungsperioden ermittelbar sind. Dies kann entweder durch die Befragung aller Mieter oder durch Zusammenarbeit mit dem Energieversorgungsunternehmen (EVU) erreicht werden. Da jedoch die Mieter und nicht die Kunden direkter Vertragspartner des EVU sind, ist nicht gesichert, dass letztere aus Gründen des Datenschutzes die Verbrauchsdaten zur Verfügung stellen.

Scheitert sowohl die Befragung der Mieter als auch die Zusammenarbeit mit dem Energieversorgungsunternehmen, kann kein Verbrauchsausweis erstellt werden. Dies gilt auch für den Fall, dass bei Wohngebäuden mit Nachtspeicherheizungen keine separaten Zähler für diese Nachtspeicherheizungen angebracht sind und somit der Stromverbrauch aller Stromquellen mitberechnet werden würde.

10. WANN IST DIE AUSSTELLUNG EINES ENERGIEVERBRAUCHSAUSWEISES NICHT MÖGLICH?

• Das Gebäude hat weniger als 5 Wohnungen und das Bauantragsdatum liegt vor dem 1.11.1977.
• Die im Ausweis vorgesehenen Angaben zur Ermittlung der Verbräuche und Flächen liegen nicht vor.
• Verbrauchsdaten der Heizenergieverbräuche von den letzten drei vorhergehenden Abrechnungszeiträumen liegen nicht, bzw. für das zu betrachtende Gebäude nicht getrennt erfasst, vor.
• Die Heizung versorgt mehrere Gebäude und es fehlt eine getrennte Erfassung für jedes Gebäude.
• Es befinden sich dezentrale Wärmequellen im Gebäude und die Heizenergieverbräuche liegen nur dem Nutzer jeder einzelnen Wohneinheit vor, nicht jedoch dem Eigentümer für das gesamte Gebäude.
• Im Gebäude befinden sich mehrere Wärmeerzeuger und die Verbrauchsdaten liegen nicht von allen Wärmeerzeugern vollständig vor.
• Bei Nichtwohngebäuden liegen die Stromverbrauchsdaten aller gewerblichen Einheiten nicht von den letzten drei zusammenhängenden Abrechnungszeiträumen vor.
• Bei Ihrem Gebäude handelt es sich um eine wesentliche Mischnutzung, und die Heizenergieverbräuche sowie die Stromverbräuche liegen nicht nach Nutzung getrennt vor.

11. WELCHEN ENERGIEAUSWEIS SOLL ICH WÄHLEN?

Möchten Sie als Eigentümer lediglich die gesetzlichen Vorgaben erfüllen, eine kostengünstigste Erstellung des Energieausweises und keine konkret umsetzbare Ableitung von Modernisierungsempfehlungen, dann sollten Sie sich für den Verbrauchsausweis entscheiden.

Ist die Ausstellung eines Verbrauchsausweises nicht möglich, weil beispielsweise aufgrund dezentraler Beheizung die Verbräuche nicht vorliegen, und Sie möchten für Wohngebäude dennoch auf eine preiswerte Alternative eines Energieausweises nicht verzichten, dann empfehlen wir Ihnen den Vereinfachten Bedarfsausweis.

Können die benötigten Angaben nicht gemacht werden, oder ist ohnehin eine anschließende Modernisierung beabsichtigt, so ist eine Vor-Ort-Untersuchung des Gebäudes und der Anlagentechnik durch einen Fachmann empfehlenswert. Dies ist kostenaufwändiger, wird jedoch ggf. staatlich gefördert.

12. SOLL DER ENERGIEAUSWEIS BESTANDTEIL DES MIETVERTRAGES WERDEN?

NEIN, der Energieausweis dient lediglich im Vorfeld zur Entscheidungsfindung für potenzielle Miet- oder Kaufinteressenten und löst keine Rechtsfolgen aus. Die dort enthaltenen Informationen sollen nicht Bestandteil des Mietvertrages werden und stellen auch keine zugesicherte Eigenschaft des Gebäudes dar – dies sollte gegenüber Mietern und Käufern deutlich gemacht werden. Um den Informationscharakter sicherzustellen, sollte der Energieausweis nicht mit dem Mietvertrag bzw. Kaufvertrag in Verbindung gebracht werden.

13. SIND DIE KOSTEN DES ENERGIEAUSWEISES UMLAGEFÄHIG?

Eine Umlage der Kosten für die Erstellung von Energieausweisen, beispielsweise über die Heizkostenabrechnung, ist nicht möglich.